NEW Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income

Hình minh họa. Nguồn: Turbo.intuit.com

Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh

Ý tưởng

Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh trong tiếng anh là Thu nhập hoạt động ròng, Viết tắt là KHÔNG CÓ I.

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một giá trị số được sử dụng để phân tích lợi nhuận của các khoản đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập.

Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh là tất cả doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết. NOI là một số liệu trước thuế được tìm thấy trên báo cáo thu nhập và lưu chuyển tiền tệ của bất động sản, nó không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, chi phí đầu tư, khấu hao tài sản cố định hữu hình, khấu hao và phân bổ tài sản cố định vô hình. Khi được sử dụng trong các ngành công nghiệp khác, nó được gọi là EBIT hoặc thu nhập trước lãi vay và thuế.

Công thức tính NOI

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = RR – OE

Phía trong:

RR là doanh thu từ bất động sản

OE là chi phí hoạt động

Đặc điểm của NOI

Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh là một phương pháp định giá được sử dụng bởi các chuyên gia bất động sản để xác định giá trị chính xác của bất động sản tạo ra thu nhập của họ. Để tính NOI, chi phí hoạt động của tài sản phải được trừ khỏi thu nhập mà tài sản tạo ra.

Ngoài thu nhập cho thuê, bất động sản cũng có thể thu được từ các tiện nghi như bãi đậu xe, máy bán hàng tự động và thiết bị giặt là. Chi phí vận hành bao gồm chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà, phí bảo hiểm, phí pháp lý, tiện ích, thuế tài sản và chi phí sửa chữa. Chi phí đầu tư, chẳng hạn như chi phí của một hệ thống điều hòa không khí mới cho toàn bộ tòa nhà, không được bao gồm trong tính toán.

KHÔNG CÓ I giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định tỷ lệ vốn hóa, từ đó giúp họ tính toán giá trị tài sản, do đó cho phép họ so sánh các bất động sản khác nhau để cân nhắc mua hoặc bán một bất động sản.

Đối với tài sản được tài trợ, NOI cũng được sử dụng trong tỷ lệ khả năng thanh toán nợ (DCR), cho phép người cho vay và nhà đầu tư biết liệu thu nhập của tài sản có bao gồm hoạt động và thanh toán nợ hay không. NOI cũng được sử dụng để tính toán số nhân thu nhập ròng, lợi tức đầu tư và tổng lợi tức đầu tư.

Ví dụ về thu nhập hoạt động ròng

Giả sử rằng bạn sở hữu một bất động sản hàng năm mang lại 120.000 đô la doanh thu và gánh chịu 80.000 đô la chi phí hoạt động. Trong trường hợp này, giá trị KHÔNG CÓ I là $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Nếu tổng là âm, hoặc chi phí hoạt động cao hơn doanh thu, thì điều đó được cho là. lỗ hoạt động ròng (NOL).

Các chủ nợ và người cho vay thương mại dựa vào NOIs để xác định tiềm năng tạo thu nhập của bất động sản được thế chấp (thậm chí nó còn cho thấy các yếu tố lịch sử tín dụng) để đưa ra quyết định.

Nói một cách đơn giản: NOI giúp người cho vay đánh giá cơ bản về giá trị ban đầu của bất động sản bằng cách dự báo dòng tiền của nó. Nếu một tài sản được coi là sinh lời, người cho vay sử dụng NOI để xác định quy mô khoản vay mà họ sẵn sàng cho vay. Mặt khác, nếu tài sản bị lỗ trong hoạt động ròng, người cho vay có khả năng sẽ từ chối đơn thế chấp của người đi vay.

Chủ sở hữu bất động sản có thể thao túng chi phí hoạt động của họ bằng cách trì hoãn một số chi phí nhất định trong khi bổ sung cho những người khác. KHÔNG CÓ I cũng có thể được tăng lên bằng cách tăng giá thuê và các khoản phí khác, đồng thời giảm chi phí vận hành cần thiết.

Ví dụ, hãy xem xét tình huống sau, trong đó chủ sở hữu một căn hộ từ bỏ thu nhập cho thuê hàng năm là 12.000 đô la, để đổi lấy người thuê đóng vai trò là người quản lý tài sản. Nếu khoản thanh toán thông thường của chủ sở hữu bất động sản cho người quản lý tòa nhà là 30.000 đô la, anh ta vẫn có thể khấu trừ 30.000 đô la cần thiết khi chi phí thực tế chỉ là 12.000 đô la.

(Theo Investopedia)